השקעות ריט REIT
שם לקרנות השקעה בנדל"ן , קרנות ריט, בשל המונח האנגלי REIT – Real Estate Investment Trust. מכשיר פיננסי שתכליתו השקעה בנדל"ן מניב- מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ובנייני דירות למגורים, מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה בסכום שכירות ידוע מראש.
רוב קרנות הריט מאגדות קבוצה של משקיעים, ויחד רוכשים את הנכסים בכספי כל המשקיעים, ובכספי הלוואות שהקרן לוקחת. המנגנון מזכיר את מנגנון קרנות הנאמנות – כולם שותפים בקרן הנאמנות, לפי חלקם בקרן. ובדיוק כמו בקרן נאמנות, כל אחד משקיע לפי רצונו ויכולתו, כאשר סך ההשקעות משמעותי מספיק כדי לבצע פעילות משמעותית של השקעות בנדל"ן.
קרנות נדל"ן נסחרות בבורסה בארצות הברית מאז שנות ה-60 וכיום זוהי החזקה הנפוצה בקרב משקיעי נדל"ן בארצות הברית, עקב התכונות שמקובל לייחס לסוג זה החזקה- רמת סיכון נמוכה יחסית, תשואה שניתן להעריכה מראש, תשלום דיבידנד בתדירות קבועה ועוד.
בישראל, במטרה להאיץ את שילובו של הציבור הרחב בשוק הנדל"ן אך תוך הגנה עליו, הוסדרה פעילותן של קרנות הריט בחקיקה ב–2006. החוק קבע לקרנות כמה מגבלות, אך גם כמה הטבות. בין היתר נקבע שקרן ריט תהיה מוגבלת בשיעור מינוף של עד 60%; שהיא תהיה מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיבידנד באופן קבוע; ושהיא תקבל פטור ממס חברות, וכפיפות לעקרון פיזור משקיעים שלפיו ההחזקה ב-50% או יותר מאמצעי השליטה בה, תהיה בידי יותר מחמישה בעלי מניות. לקרנות ישראליות נקבע גם מינימום של החזקת נדל"ן.
יש שני סוגים עיקריים של קרנות REIT:
קרנות העוסקות במימון פיננסי בתחום הנדל"ן – למשל רכישת תיקי הלוואות ומשכנתא מבנקים או מחברות ביטוח כשהבטוחה להלוואה היא הנדל"ן.
קרנות REIT שנסחרות בבורסה- בהן יכול הציבור הרחב להשתתף בפרויקטים גדולים של נדל"ן מניב בעלויות נמוכות. תכליתה של קרן ריט היא לגייס הון גדול ולהשקיע באמצעותו בפרויקטים גדולים של נדל"ן ובניהולם.
מעמדן של קרנות נדל"ן מוסדר בחוק , בישראל- שבה עיקר החקיקה נמצא כבקרן להשקעות במקרקעין. החקיקה הראשונית בנושא הייתה בפקודת מס הכנסה, בעקבות המלצות ועדה שבחנה הסוגיה. הסדרה זו הקימה את הענף בישראל. בשנת 2016 תוקנה שוב פקודת מס ההכנסה במטרה להנמיך את חסמי הכניסה להקמת קרנות חדשות, ולעודד קרנות נדל"ן להשקיע גם בנדל"ן למגורים. בפועל, כבר בעת פרסום התיקון התגובות היו שהתשואה שתתקבל תהיה נמוכה יחסית למקובל בעולם, והתיקון לא יצר את השינוי שהמחוקק יחל לו.
בישראל, פועלות ופעילות ארבעה קרנות בורסאיות (בארה"ב ,לצורך השוואה, מדובר על למעלה מ-200 קרנות ריט): ריט1, שהוקמה סמוך להסדרת הנושא בחוק. סלע קפיטל, שהוקמה מאוחר יותר, והיא בעלת היקף פעילות קטן יותר-אלו שתי הוותיקות שמשקיעות בעיקר במשרדים." מניבים" אשר הוקמה בשנת 2015, שפועלת גם בתחום המסחרי, עם גיוס מקורי של 267 מיליון שקל ממשקיעים שונים, ו"מגוריט" אשר הוקמה והונפקה בשנת 2016, וייחודה הוא שהיא משקיעה בעיקר בנדל"ן למגורים.
למידע נוסף בנושא קרנות ריט באתר המועצה הלאומית לכלכלה – כאן
יתרונות ההשקעה:
השקעה מניבה – השקעה בקרנות ריט מייצרת תזרים שוטף/תשואה, קרוב לדמי השכירות, בניכוי דמי ניהול. הקרן משלמת דיבידנדים, לרוב בשיעור 90%, מהרווחים הזמינים, בניגוד להשקעה במניות רגילות שם נושא הדיבידנדים נתון להחלטה כל שנה.
נזילות וגמישות בהשקעה-השקעה במניות סחירות שניתן למכור אותן בבורסה ולבצע מימוש בעיתוי שנדרש, וסכום השקעה גמיש.
פיזור השקעות- הקרן משקיעה לרוב במספר רב של נכסים, כך שגם הסיכון של המשקיעים מצטמצם. לרוב אין רכישה של נכס אחד בכל כספי הקרן, אלא פיזור השקעה.על פני מספר נכסים
שקיפות – הריט מדווחות על מה שיש להן (פורטפוליו הנכסים), על החובות שלהן, על הרווחים הצפויים, על הדיבידנדים הצפויים. החיוב במיסים האחרים (הכנסה, רווח הון, שבח) מועבר ישירות למשקיעים בקרן על פי מצבם המשפטי (אישי או תאגיד), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח).
מיסוי- מבחינת המשקיע הבודד, המיסוי דומה למצב שבו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן. אם משקיע קונה מניות בחברת נדל"ן, הוא משלם מס גם כשהחברה משלמת מס שבח על עסקאותיה וגם כשהיא מחלקת דיבידנד (25%). הכרה של שלטונות המס בקרנות נדל"ן REIT , מקנה להן פטור ממס חברות על חלק ההכנסה החייבת, שחולק כדיבידנד למשקיעים.
אין גרעין שליטה – יש חברת ניהול ואין מחזיק דומיננטי ששולט בחברה ועשוי לתמרן את פעילות החברה לטובתו.
חסרונות ההשקעה:
תשואה מוגבלת יחסית – בקרנות הריט לדירות למגורים התשואה הצפויה יחסית מוגבלת ומסתכמת נטו בכ-3% (וזאת למרות ההקלה במס הרכישה – 0.5% ולמרות וההקלה במס שבח – 20% במקום 25%). עם זאת, מדובר על תשואה שנובעת משכר הדירה. כשבממוצע בעשורים האחרונים עלו מחירי הדירות ב-3%-4% בשנה, הרי שיש כאן אפשרות להפסד נוסף, אל מול השקעה אלטרנטיבית.
התשואה אינה תמיד בקורלציה עם התשואה מהשכרת נכס מניב להשקעה – בשל דמי ניהול של מנהלי הקרן.
השקעה בנכסים מניבים בלבד – קרנות הריט יכולות להשקיע בנדל"ן מניב בלבד -נדל"ן מסחרי ומשרדים, בנדל"ן למגורים. אבל, יכול להיות upside משמעותי בהשקעות שאינן מניבות, לרבות יזמויות נדל"ן וקרקעות, שבו אין הקרן יכולה להשקיע.
הצמיחה תלויה בשוק ההון – רוב הרווחים ניתנים למחזיקים כדיבידנדים, והמשמעות היא שכדי לגדול צריך להסתמך על שוק ההון, ולהנפיק עוד יחידות או איגרות חוב.
חשיפה לשוק המניות – השקעה בריט זאת השקעה בנייר ערך, וניירות ערך עשויים לרדת ולאבד מערכם מסיבות שונות ומגוונות, ולא בהכרח בקשר ישיר עם תחום הפעילות.
סך הכל נראה שהתחום מתפתח, אם כי בקצב איטי יחסית, למרות כוונת הרגולטור. ניתן לציין מספר אירועים אחרונים, המראים על מגמה זו:
אוקטובר 2019 – קרן הריט מניבים "עולה מדרגה" – נמצאים במו"מ לרכישת נכסים תמורת 635 מיליון שקל. מדובר בנכסים בצפון הארץ המושכרים ומיועדים לתעשייה, משרדים ואחסנה בשטח בנוי כולל של כ-80,000 מ"ר. הנכסים האלו יקפיצו את מצבת הנכסים של החברה בכ-70%.
ספטמבר 2019 – הבורסה לניירות ערך בתל אביב מעדכנת כי בכוונתה לאפשר לראשונה רישום למסחר של קרנות השקעה במקרקעין (קרנות ריט) זרות במסגרת חוק הרישום הכפול. זאת, בעקבות פנייה של מספר קרנות ריט זרות הנסחרות בבורסות בחו"ל, בהן קרנות מארצות הברית סינגפור וקנדה, המוכרות לצורך רישום כפול עם הבורסה בתל אביב. המשמעות – בקרוב כנראה שתוכלו להשקיע בקרנות ריט דרך הבורסה המקומית.
יוני 2019 – השקה של קרנות ריט בתשתיות, בדומה לקרנות ריט בנדל"ן . לדוגמה: כבישי אגרה, גשרים, רכבות, תשתיות מים ואנרגיה ועוד. למעשה, יש כבר מספר משמעותי של קרנות בתחום התשתיות, ונקבע כי הן יוכלו להיסחר בבורסה בדומה לקרנות הנדל"ן, תחת תנאים מסוימים, לרבות חלוקת דיבידנד בגובה של 90% מהרווח השוטף. הקרן הראשונה שהצטרפה לבורסה והצליחה לגייס קרוב ל-1 מיליארד שקל בכמה הנפקות מהירות היא ג'נרשיין קפיטל\GC.