איך מתחילים להשקיע ?
היכרות – אתם משקיעים באנשים, לא בנכסים, תזכרו את זה. אמון וביטחון קריטים לעבודה לאורך זמן.
הרשמה – פתיחת “כרטיס משקיע”, היכרות עם אסטרטגית ההשקעה הייחודית שלנו, בחינה משותפת של מספר מסלולי השקעה.
בחירה – אין השקעה אחת שמתאימה לכולם, אנחנו מבצעים התאמה בין הצרכים הייחודים של כל משקיע, לבין מסלולי השקעה איכותיים.
חדשנות בהשקעות - השקעות נבחרות 2020
טכנולוגיה כיתרון אסטרטגי, אנחנו לא רק משקיעים בחברות טכנולוגיות, אנחנו בעצמנו עושים שימוש בכלים טכנולוגים מתקדמים לאיתור, ניתוח ותעדוף של השקעות.
אנו דואגים תמיד לבצע השקעה מתוך מספר רב של חלופות, ובהתאם ל”קוד ההשקעה” שפיתחנו (מבוסס על עיקרון של בטוחות והגנות משפטיות), כאשר אנו רואים את התמונה המלאה, תהליך קבלת ההחלטות הופך לאיכותי יותר.
המודל שלנו מבוסס על התיאוריה של “ארי מרקוביץ” אבי תורת בחירת תיק ההשקעות האופטימלי וחתן פרס נובל לכלכלה בשנת 1990.
במסגרת הדוקטורט הוא פיתח את התאוריה המודרנית של תיקי השקעות, בה הוא טען, שבהינתן מידע על התפלגויות של תשואות הנכסים, ניתן לבנות “חזית של תיקים יעילים”. אלה הם תיקי השקעה בעלי תשואה מרבית ברמת סיכון נתונה.
שילוב בין התיאוריה שלו משנות ה 60 , לכלים הטכנולוגיים העכשווים מביאים לנו פריצת דרך של ממש בכל הקשור להשקעות איכותיות.
השקעה בעולם הבריאות: קרנות למרכזים רפואיים פרטיים בבריטניה
השקעה במגזר הבריאות בעולם האלטרנטיבי מהווה הזדמנות יוצאת דופן להשקיע בעסקים תפעוליים להם ביקוש קשיח ובטחונות בפיזור נכסי נדל”ן מסוג מתחמים רפואיים פרטיים המיועדים לרפואה ציבורית המאושרים ע”י שירותי הבריאות הממשלתיים בבריטניה.
מניעי תשואות דרך מתחמי הבריאות.
שכירויות – לכל מרכז בריאות שכזה ישנו הכנסה מ’שכירות’ הנובעת משימוש במיטות. מטופלים אלה אשר בוחרים ללון במרכזים ממומנים ע”י שירותי הבריאות של המדינה או חברות הביטוח אשר בהם המטופל מבוטח זאת מכיוון וקרנות אלה מאושרות על ידי שירותי הבריאות בבריטניה (FDA). בעת רכישה של נכס הקרנות בודקות היתכנות לכמות המיטות במתחם.
ביסוס – כאשר נכסים כאלה נכנסים תחת מטריה המחזיקה בנכסים קטנים רבים בעולם הטיפול העלויות השותפות קטנות באופן יחסי ובכך ישנו ניקיון הוצאות משמעותי למרכז הטיפול ע”י הכנסתו לתכנית הרכש הכלליות של קרנות הבריאות.
פיתוח – הקרנות מתמחות בהוצאת אישורים ממשלתיים ובניה והרחבה של המתחמים אותם הם רוכשים ובכך מייצרים רווח הון נוסף על פיתוח הנכסים בבעלותם, תחום זה קיבל פוקוס מחודש לאור משבר הקורונה הפוקד את אירופה וישנה האצה של אישורי בניה בתחום זה על מנת לעמוד בביקוש עתידי למתחמים קטנים היכולים להכיל מיטות הנשמה רבות.
מימוש – כאשר תיק ההשקעות גדל ומגיע לסדר גודל של כמה מאות מיליוני פאונדים הביקוש סביבו גדל בגופים מוסדיים, חברות ביטוח ופנסיה. בשלב זה הקרנות מכוונות כל כשנה-שנתיים בהתאם לקצב הגדילה להציע את תיק הנכסים הכולל יחד עם חברת הניהול למכירה ובכך לייצר תשואה עודפת למשקיעים.
הזדמנויות בעולם הבריאות
קרנות המתמחות באיתור השקעות איכותיות רוכשות נדל”ן מסוג זה ומכוונות לבניית תיק השקעות כשעלות כל נכס ונכס נע בסדר גודל של כמה מיליוני פאונדים בודדים תוך אסיפת נכסים אלה תחת חברת ניהול אחת בתוך מבנה קרן אחד.
הביקוש לרכישת נכסים מסוג זה נמוך לאור עלויות שותפות גבוהות ומחסומי כניסה רבים, לכן אין קונים רבים לסוג זה של נכסים ולקרנות הבריאות העוסקות ברכישת נכסי נדל”ן קטנים ישנם הזדמנויות קנייה יוצאות דופן בתחום זה.
השקעה שכזו מאפשרת לנו לחשוף את עצמנו לתשואות האטרקטיביות שקיימות בעסקים בתחום זה כאשר לקרנות ישנה גם אימפקט חברתי מוחשי.
התחום עומד בפני צמיחה לא מתואמת למאפייני השוק השונים כאשר מספר המטופלים גדל משנה בשנה, כך שמדובר בהכנסה שאינה מושפעת ממגמות מקרו – כלכליות.
השקעה בתחום הזה מכילה בתוכה עולמות טיפול שונים, החל מפציעות בעמוד השדרה או פגיעות מוחיות נרכשות ועד הפרעות של בריאות הנפש ומוגבלויות למידה קשות.
עולם הנדלן בהשקעות אלטרנטיביות
ההשקעות בנדל”ן הינו סגמנט עיקרי בעולם ההשקעות האלטרנטיבות. האפשרויות בו הן רבות ומגוונות,
החל מהשקעות בנדל”ן למגורים, נדל”ן מסחרי, נדלן המיועד לגיל השלישי ולאוכלוסייה נתמכת, נדלן המיועד לדיור סטודנטים, נדל”ן לייזום ובניה וכו’…
כאמור מנעד האפשרויות רחב. הן מבחינת סוג החשיפה, סוג הסיכון ,פיזור ההשקעה וכן מבחירה בין השקעה המייצרת תזרים פאסיבי ובין השקעה המייצרת גידול בהון (השבחה) ושילוב של שתיהן.
פיזור ההשקעה בתחום מסוים מאפשר הקטנת התנודתיות בשינויים בשוק ושמירה על תזרים ותשואה שמתאימים יותר לצרכי המשקיע וליצירת שקט נפשי.
כיום השוק משוכלל יותר ויש אפשרות להשקיע בקרנות נדל”ן בחו”ל , באמצעות הבנק, כלומר מעבירים את הכסף ע”י רכישת הנייר דרך החשבון בנק, ואז כמות המניות והשווי שלהם (ועדכונם) זמין עבורכם דרך החשבון בנק שלכם.
סגמנטים חזקים המספקים מענה בתחום זה ואשר נרחיב עליהם הינם:
נדלן מסחרי
נדלן לדיור נתמך
השקעה בדיור לסטודנטים
נדלן לדיור נתמך
רבים נוטים לחשוב שמדובר במגורים לגיל השלישי, אך למעשה בתי אבות זה סגמנט השקעה נפרד בפני עצמו.
נדלן לדיור נתמך למעשה עוסק בהשכרת נדל”ן לאוכלוסיות בעלות צרכים מיוחדים (לקויות למידה, אוטיזים, בני חסות וכו’).
היתרון בהשכרת נדל”ן לאוכלוסייה הנתמכת הוא שהגוף המתפעל את המבנה הוא מלכ”ר שמקבל תקציב מהמדינה עבור הפעילות שלו, הן תפעולית והן מבחינת השכרת מקום, כך שלמעשה ההסכם מול המלכ”ר הינו כהסכם מול המדינה, והוא זה שאחראי על אחזקת הנכס.
אורך חיי השכירות הינו ארוכת טווח .
ההשקעה בסגמנט מתאפשר אינה ישירה אלא באמצעות קרן שהמשקיע הינו אחד מהבעלים שלה, ולמעשה רוכש את המניות אחזקה דרך הבנק.
הקרן רוכשת עוד נכסים ובכך מגדילה את הפיזור ואת רמת ההכנסה והשווי של הקרן.
אז כשיש נדל”ן עם שוכר המקבל תקציב מהממשלה + השקעה דרך החשבון בנק + חוזים ארוכי טווח ל-20 שנה = השקעה אלטרנטיבית המספקת יציבות
השקעה בדיור לסטודנטים
מעונות סטודנטים הם מגזר פעילות הנהנה מדרישה הולכת וגוברת מידי שנה, וזאת עקב גידול במספר הסטודנטים מידי שנה.
בשונה מהשקעה ביחידה אחת במעונות סטודנטים, שאז אין פיזור ויש חשיפה מרוכזת אחת, השקעה במקבצי מעונות סטודנטים מאפשרים פיזור מבחינת כמות היחידות ומבחינת הפיזור הגאוגרפי שלהם (אנגליה, אירופה, אוסטרליה, ארה”ב)
בכדי להבטיח יציבות הן מחינת ביקוש והן מבחינת תפוסה, הקרן פועלת בערים מרכזיות ובאוניברסיטאות מרכזיות ומבוקשות.
הבנה של “השכל מאחורי ההשקעה” עוזרת לנו להבין את מהותה, את איתנותה, ועוזרת לנו להתחבר לסוג ההשקעה האלטרנטיבית ולהיות שקט לגבי פעילותה – השכרת נדל”ן לאוכלוסייה שתמיד תייצר ביקוש.
נדלן מסחרי
כשמדברים על נדל”ן מסחרי לרב חושבים על בנייני משרדים או מרכזי קניות עם שוכרים שונים, כשבדר”כ יש שוכר מרכזי (שוכר עוגן) ידוע לטווח ארוך.
בניגוד לנדל”ן למגורים ששם יכול השוכר להתחלף כל שנה, בנדל”ן מסחרי החוזי שכירות לרב למספר שנים + אופציה להמשך שכירות. כמו כן שוכרים גדולים בדר”כ מבקשים חוזים ארוכי טווח (באנגליה למשל הממוצע הוא 8 שנים).
בצורה כזו המשקיעים נהנים מתזרימי שכ”ד לאורך השנים וכן מעליית ערך שווי הנכסים.
בנוסף נהוג שהשוכר הוא שאחראי על אחזקה ותיקונים שוטפים בנכס, ובנוסף ישנה אפשרות שהשוכר ישלם גם את המיסים העירוניים, ובכך בעצם לייצר הכנסה נקייה ללא הוצאות נלוות.
אחד מהדברים שבודקים בנכס מסחרי זה איכות השוכרים ומועדי חידוש חוזה, כי במידה ולא השקענו בנכס מההתחלה, אזי יש שוכרים שהתחילו מתקופות שונות – לכן הפיזור בין מגוון נכסים רחב מאוד חשוב בשביל יציבות תזרימי השכ”ד וכן בשביל הפיזור הגאוגרפי, סוג השוכרים וסוג הנכסים.
והפיזור הרחב ביותר שיש הינו באמצעות קרן המתמחה בסגמנט זה.
שוק הנדלן בלונדון – הפוטנציאל
- מחסור בהיצע נכסים – היצע נכסים נמוך משמעותית מהביקוש הרב.
- שיתוף פעולה מול הממשלה והרשויות המקומיות בקידום תוכניות לבניית דירות
- בנייה לצורך השכרה – משקיעים פרטיים ומוסדיים תרים אחר אפיקי השקעה מניבים
- משרדים – שיעור המשרדים הפנויים בשנת 2018 עומד על 4.4% – השיעור הנמוך בהיסטוריה.
נדלן יזמי
נדל”ן יזמי הינו סוג השקעה בנדל”ן שאנו חלק מהקבוצה שרוכשת שטח ובונה עליו בניין (מגורים/משרדים/חנויות וכו’). בדר”כ כשזה מצליח התשואות גבוהות יחסית אך גם רמת הסיכון שכן כמו כל פרויקט בניה יש סיכון של עיכובים, הוצאות לא מתכוננות וכו’.
אחת הדרכים האפשרויות להשקיע בתחום זה ובנוסף לייצר תשואה יציבה עם בטחונות זה ע”י מתן הלוואה לאותו גוף יזמי בונה. אותו גוף/חברה משלמת ריבית שנקבעת מראש וכן מספקת בטחנות ושיעבודים כנגד אותה הלוואה, בין אם זה בטחונות אישיים ו/או בטחנות של החברה.
השאלה שנשאלת לרב זה למה אותה חברה לא לוקחת פשוט מימון מהבנק, אם היא כל כך טובה?
האמת שזו שאלה טובה.
אבל בשביל לענות עליה חושב להבין שחברה או אדם לא יכול לקחת כל הלוואה מהבנק מהסיבה שלבנק יש את ניהול הסיכונים שלו לחשיפה מול החברה מול אותו ענף פעילות (ובכפוף להוראות חוק בנקאיות), ואם כבר הוא נתן לחברה כמה הלוואות במקביל אז הוא יחכה שהם יושלמו קודם. (כי גם הבנק צריך לקחת מרווח בטחון עבור הכסף שלו, של הלקוחות שלו).
באנגליה כמות הבניה והתחלות הבניה גדולות מאוד עקב ביקושים מצד כוחות השוק ולפיכך יש יותר דרישה למימון עבור פרויקטים או מימון ביניים…עקב הדרישה הגוברת ישנן המון גופים חוץ בנקאיים שמאפשרים לאותן חברות לקבל מימון וכן מאפשרים להם גמישות בתנאים של ההלוואה.
שיעור המינוף הינו בדר”כ 50%-70%, כלומר על הם יקבלו הלוואה בשיעור של 50% משווי הפרויקט, כך שאם יש בעיה אפשר למכור את הפרויקט לגורם אחר בהנחה ועדיין לקבל את הכסף והריבית.
אך כמו בכל השקעה, ובייחוד כזו, יש חשיבות לפיזור רחב של הלוואות, שכן ע”י הפיזור מאפשר לנו לתת לכל חברה קצת כסף ולא את כולו, ובכך להפחית את רמת הסיכון והחשיפה גם מול חברה בודדת וגם מבחינת אזור גאוגרפי.
לקרנות השקעה בסגמנט זה של השקעה יש גם כח נוסף, כי בגלל כמות הכסף שהם מלווים לפרויקטים וחברות, ובגלל שיש להם הרבה משקיעים ששמו את כספם, הם יכולות לנצל את מומחיות הניהול והבקרה והפיקוח שלהן על אותן חברות ולוודא ולדרוש בטחונות מקסימליים ופיקוח הדוק על הנעשה בפרויקט, עד רמת השתתפות בהחלטות ניהוליות מסויימות.
עדיין לא מבין מזה חדשנות בהשקעות ?
תן לנו להציג לך גישה חדשנית לניהול הכסף שלך, תתקדם לעולם החדש.
הכסף שלך שווה יותר
ניהול אקטיבי של השקעות מאפשר להניב תשואות גבוהות,
ניהול איכותי של השקעות מאפשר לצמצם סיכונים.
ניהול מקצועי של השקעות מאפשר לך להרגיש בטוח
אנחנו גאים להגדיר את המשקיעים שלנו כשותפים
WE ARE ROSH CAPITAL
